住宅金融支援機構を初め、各銀行は住宅ローンの滞納が3～4ヶ月続けば、住宅ローンを一括で返済するように求めてきます。非常に事務的にです。
一括返済できなければ、不良債権と見なします。
不良債権になれば、あなたのマイホームは半年から1年後には『競売』に掛けられます。

流れとしては
①、「代位弁済手続き」開始の予告という書類が送られてきます。
　　その書類には・・・貴殿の滞納は現在3回になっています。・・・・・・・
　　延滞の解消が無い場合は、期限の利益が喪失され・・・・
※要約すると
　　銀行はあなたに代わり保証会社から全額返済を受ける手続きをとります。
　　その後、今度は保証会社があなたのマイホームを競売に掛けて、代金回

　　収する事になります。
　　競売に掛けられるのがイヤなら全額一括返済してください。　という事です。

②3～4回滞納すると
　　貴殿が借り入れた住宅ローンについて・・・・・・・当社が連帯保証・・・
　　当社は銀行から請求を受け、債務者に変わり代位弁済金を支払いまし

　　た。・・・・

　　・ ・・・代位弁済金及び、年１４％の遅延損害金を一括で支払って下さい。
　　今後の法的手続きを含めた回収手続き・・・・・・・
※要約すると
　　銀行から請求を受けて、あなたのローンを肩代わりし返済しました。

　　だから　あなたは、当社に利息も含めて速やかに返済してください。
　　返済しない場合は、競売に掛けます。という事です。



◎これは、銀行さんのよくある対応ですが、

相談を受け、住宅ローンを延滞している相談者、銀行に、リスケの交渉に行ったときの話です。

銀行担当者は「ズバリとは言いませんが、住宅ローンが滞納しても、保証会社が全額補償してくれるので銀行としては別にかまわない。リスケなどの面倒くさい話はする必要が無い。」と言わんばかりの話しぶりです。

銀行としては保証会社が全額肩代わりし、住宅ローン全額を回収できますので損はしません。面倒くさいイヤな話をするよりは、保証会社から弁済を受けたい。競売になるのは本人がした事だからというスタンスです。

☆さて、あなたの問題はここからです。

Q　：競売で落札されると『残債務』は全てなくなりますか？

A　：残念ながら残債はなくなりません。落札後に債権者より残債務についての

　 　請求がきます。
     連絡などの対応をしないと、給与差押や保証人への不動産差押など法的

     処置を取ってきます。

Q　：競売で落札された場合『引越し費用、他』の費用は出るのですか？

A　：出ません。落札された金額は、税金や抵当権者の順番で配当されます。

      後順位の抵当権者は、俗に言う「ハンコ代」で終わりです。

それではどうしたら良いのでしょうか？

まず、
１、現実を直視する事。・・・・・住宅ローンが支払えなくなった。
２、最悪の状態とは何か？・・・・・・競売に掛けられること。

貴方にとってよりベストな方法とは？
１、最悪の自体を避ける。・・・・・マイホームを競売に掛けない。破産はしない。
２、任意売却を検討する。

それでは、任意売却とは・・・・

１、住宅ローン等の返済に不安がある方
２、住宅ローンを既に延滞している方
３、不動産価格より残債が多くて、売却できずにいる方
４、金融機関から、一括弁済を迫られている方
５、ご自宅が差し押さえられ、競売に掛けられている方

２～５の状況になると、債権者の合意がないと不動産を売却することは出来ません。
なぜなら、あなたの不動産を売却しても住宅ローン（債務）を完済することが出来ないから、債権者が売却を承諾することはまずありえないからです。

そこで、債権者と当社で、ご自宅の売却金額を交渉し、売却の許可を得、事を進めます。

これを【任意売却】といいます。

当社では、売却した後、残っている債務の返済方法を、あなたに変わってあなたの有利なように交渉しています。当社は、単に物件を売却することではなく、その後の交渉が最も大事だと考えています。なぜなら、あなたの人生の再スタートに、身軽にスタートを切ってほしいからです。

実務的には
・競売に掛けられている場合
競売を取り下げてもらい、一般的な方法で売却する。

・オーバーローン状態の物件の場合
債権者に売却価格の交渉を行い、売却する事に承諾を取り付けます。売却後は債務者（あなた）に有利なように残債返済の交渉をする。

このような交渉をするには、不動産の知識は勿論ですが、金融期間の仕組みや法律の知識に精通している必要があります。さらに重要なことは、金融機関とのスムーズな交渉が出来るかどうか？これは過去の取引実績による各金融機関への人脈の多さに長けていなければなりません。

一口に不動産業者と言っても任意売却を経験したことの無い不動産業者がほとんどです。

よく調べて任意売却に精通した会社を選ぶべきです。